Τα ακίνητα στο μικροσκόπιο της ΑΑΔΕ - Τι γίνεται με δωρεές, γονικές παροχές και φόρους

Μάλιστα, προτεραιότητα φαίνεται παίρνουν οι υποθέσεις κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών για φόρο μεταβίβασης, οι οποίες παραγράφονται στις 31 Δεκεμβρίου 2025 και αφορούν ακίνητα που δεν εντάσσονται στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξίας και στα οποία δεν έχει γίνει δεκτή από τον φορολογούμενο η προεκτίμηση / προσωρινή αξία της ΔΟΥ.

Με τη βοήθεια της σύγχρονης τεχνολογίας και της διασύνδεσης των συστημάτων, τα Ελεγκτικά Κέντρα και το Κέντρο Ελέγχου Φορολογούμενων Μεγάλου Πλούτου θέλουν να επαναλάβουν το περσινό «ρεκόρ», όταν διενήργησαν 1.107 ελέγχους σε υποθέσεις φορολογίας κεφαλαίου, καταλογίζοντας φόρους και πρόστιμα ύψους 12,47 εκατ. ευρώ.

Ποιες υποθέσεις έχουν «ρίσκο»

1. Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων με προσωρινή αξία ακινήτου.

Οι υποθέσεις αυτές αφορούν ακίνητα σε περιοχές εκτός αντικειμενικών αξιών, όπου δεν έχει γίνει δεκτή από τον φορολογούμενο η προεκτίμηση / προσωρινή αξία της ΔΟΥ και η ασυνταιριασιά δηλωθείσας αξίας και προεκτίμησης υπερβαίνει το 30% ή η αξία της προεκτίμησης υπερβαίνει τα 100.000 ευρώ. Στις περιπτώσεις αυτές ελέγχονται οι προϋποθέσεις απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης, το εμβαδόν των ακινήτων, καθώς και η αναγραφόμενη στο συμβόλαιο τιμή του ακινήτου.

2. Υποθέσεις γονικών παροχών πρώτης κατοικίας.

Στις υποθέσεις αυτές ελέγχεται εάν το γόνος δικαιούται απαλλαγή από τον φόρο γονικής παροχής λόγω πρώτης κατοικίας.

3. Υποθέσεις φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων για τις οποίες χορηγήθηκε απαλλαγή πρώτης κατοικίας με κριτήριο το μπόι της αξίας του ακινήτου.

4. Υποθέσεις φορολογίας κληρονομιών - δωρεών - γονικών παροχών στις οποίες περιλαμβάνονται κινητές αξίες, μετοχές, μερίδια, μερίδες και γενικά επιχειρήσεις (μη εισηγμένες σε χρηματιστήριο).

5. Υποθέσεις ειδικού φόρου επί των ακινήτων, ως προς τα δικαιολογητικά απαλλαγής που επικαλείται ο κάτοχος.

6. Υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων με μετρητά, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν το αξία αγοράς καλύπτεται από τα εισοδήματα του αγοραστή ή χρηματοδότησε την τσαρσί με δάνειο.

Με βάση τον σχετικό νόμο, από τις 11 Δεκεμβρίου του 2023 καταργήθηκαν τα μετρητά και έγινε υποχρεωτική η μεταχείριση τραπεζικών μέσων πληρωμής για την καταβολή του τιμήματος κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ακινήτων. Οι έλεγχοι επικεντρώνονται σε μεταβιβάσεις που πραγματοποιήθηκαν το 2020 και το 2021.

7. Υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων σε αλλοδαπούς, στο περιορισμοί του προγράμματος «Χρυσή Βίζα».

Στόχος είναι ο έλεγχος της διακίνησης «μαύρου χρήματος» μέσω των αγοραπωλησιών ακινήτων από αλλοδαπούς, προκειμένου να εξακριβωθεί εάν αυτές είναι πραγματικές ή πρόκειται για «μπροστινούς» Ελλήνων και, σε κάθε περίπτωση, εάν πραγματοποιούνται με χρήματα νόμιμα και φορολογημένα.

8. Υποθέσεις που αφορούν την προσκόμιση του πιστοποιητικού πληρωμής ή απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ για τα μεταβιβαζόμενα ακίνητα.

Έρχεται και νέος φόρος;

Ο «φόρος αδράνειας» ή ο «φόρος κλειστών ακινήτων» είναι ένα από τα σενάρια που φαίνεται να εξετάζει η κράτος στην απόπειρα της να ενισχύσει τον αριθμό διαθέσιμων ακινήτων στην αγορά.

Σύμφωνα με πληροφορίες, δεν πρόκειται για κάτι που έχει ήδη αποφασιστεί, αλλά μια ενδεχόμενη λύση που ταυτόχρονα θα πιέσει και όσους ιδιοκτήτες ακινήτων δηλώνουν ως κλειστά τα ακίνητα, ενώ τα νοικιάζουν «μαύρα».

Αξίζει να σημειωθεί πως σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ υπάρχουν κατά πρόσβαση 700.000 κλειστά σπίτια στην Ελλάδα, επί συνόλου 3,95 εκατ. συνολικών κατοικιών.

Αξίζει να σημειωθεί πως το συγκεκριμένο μέτρο ήδη εφαρμόζεται σε αρκετές χώρες της Ευρώπης.

Υποχρεωτική καταβολή ενοικίου μέσω τράπεζας

Υπενθυμίζεται πως πρόσφατα, ο Υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης προανήγγειλε την υποχρεωτική καταβολή του ενοικίου μέσω ηλεκτρονικών συναλλαγών.

«Θέλουμε να εφαρμόσουμε πρόσθετα ψηφιακά μέσα που στοχεύουν στην πάταξη της φοροδιαφυγής» είπε χαρακτηριστικά ο Υπουργός, αναφερόμενος στην υποχρεωτική πληρωμή του ενοικίου μέσω των τραπεζών.

Ο κ. Πιερρακάκης ανέφερε ότι είναι σε ανάπτυξη μια μεγάλη διαδικασία καταγραφής των ακινήτων του Δημοσίου και όλων των assets που έχει στη διάθεση του το κράτος.

Για το μεγάλο ζήτημα της στέγης, ο κ. Πιερρακάκης εστίασε στην χητεία αύξησης της προσφοράς λέγοντας πως εξετάζονται διάφορες προτάσεις για τα ακίνητα.

«Χρειάζονται ρυθμίσεις για να πέσουν ακίνητα στην αγορά, χρειάζεται να σπάσουν αυγά και αυτό θα γίνει σύντομα στο περιορισμοί μιας ευρύτερης παρέμβασης» ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Πιερρακάκης.